Kapitalanlage‑Immobilien 2025: Dein Einsteiger‑Guide

In diesem Guide lernst du alles Wichtige rund um Immobilien als Kapitalanlage in Deutschland – von Markttrends und Steuervorteilen über Finanzierung und Rendite Berechnung bis zu Risiken, Praxisbeispielen und einer einfachen Checkliste.

Aktueller Immobilienmarkt 2025

Der deutsche Immobilienmarkt bleibt auch 2025 herausfordernd und dynamisch. In den großen Städten ist das Angebot knapp, die Nachfrage hoch – und die Preise steigen weiter. Experten prognostizieren für 2025 sogar Preissteigerungen von bis zu 3 % bei Wohnimmobilien. Die Leerstände sind zudem extrem niedrig – z. B. in Berlin bei kaum 1 % – was Mieter in die Pflicht nimmt und Vermietern stabile Einnahmen sichert. Dies bedeutet, dass selbst bei hohen Zinsen viele Menschen weiter mieten müssen, da sie keine leeren Wohnungen finden, was den Mietmarkt weiter antreibt. Tatsächlich sind die Mieten bereits 2024 um rund 4 % gestiegen. Das geringe Neubauangebot (2024 deutlich weniger Baugenehmigungen) verschärft diese Lage weiterhin. Die Politik versucht diese Umstände zu ändern aber nur ein Blick in die Nachrichten reicht um daran berechtigte Zweifel zu haben. Es gibt jedoch große regionale Unterschiede was die Brutto Mietrenditen angeht und je mehr man darüber weiß, umso größer ist die Chance eine gute Anlage in Immobilien zu finden. Hier ist eine kurze Übersicht über momentane Zahlen zum Thema Mietrendieten.

• Regionale Unterschiede:
  • Metropolen (A-Städte) (Berlin, Hamburg, München, Köln): Bruttomietrenditen nur 2 – 3 % Anstieg (z. B. Hamburg ~2,85 %, Berlin ~3,06 %).
  • B-/C‑Städte (Chemnitz ~5,58 %, Hagen ~5,25 %, Hamm ~4,82 %, Gelsenkirchen ~4,75 %, Wuppertal ~4,72 %) bieten deutlich höhere Renditen.

Steuerliche Rahmenbedingungen & Vorteile

Bei einer Immobilien­vermietung, was ihr bei einer KAI ja anstreben solltet, gibt es diverse steuerliche Regeln und Vergünstigungen: Abschreibungen (AfA), Werbungskosten und Spekulationsfristen sind nur einige die ich hier genauer erkläre.

AfA (Absetzung für Abnutzung)

Als Vermieter kannst Du die Anschaffungs- oder Herstellungskosten deines Objektes über die Nutzungsdauer absetzen. Üblich ist dieses linear und zwischen 2 %- 3 % pro Jahr (siehe Bild). Das heißt bei einem Kaufpreis von 300.000 € ⇒ 6.000 € Abschreibung pro Jahr. Diese Abschreibung reduziert Dein zu versteuerndes Einkommen direkt und lässt dir etwas mehr Spielraum.

Neu: Seit 2023 fördert das „Wachstumschancengesetz“ neu gebaute Wohnungen mit einer 3 %-AfA (keine maximale Kostenobergrenze).  Zudem gibt es für Neubau/Sanierung Sonderabschreibungen und (für energiesparende Objekte) eine degressive AfA von 5 % für 6 Jahre. Dies hilft besonders bei KAIs zu einer schnelleren Tilgung.

Gebäudeart

Abschreibung pro Jahr

Baujahr ab 1925	2 % (linear)
Baujahr vor 1925	2,5 % (linear)
Neubau ab 2023	3 % (linear)
Energetische Neubauten	5 % (degressiv) für 6 Jahre bei KfW 297/298

–> Wichtig: Nur der Gebäudewert (meist ca. 80–90 % des Kaufpreises) sind abschreibbar. Das Grundstück nicht.

Spekulationsfrist (Privatveräußerung)

Wenn du eine vermietete Immobilie länger als 10 Jahre behältst, ist ein späterer Verkauf steuerfrei. Nach Ablauf der 10-Jahresfrist entfällt die sogenannte Spekulationssteuer – alle Kursgewinne müssen dann nicht mehr versteuert werden. Das bedeutet selbst wenn die Immobilie satt im Wert gestiegen ist, muss der Gewinn nicht versteuert werden.

Beispiel: Wenn du 2025 für 250.000 € ein Haus kaufst und es 2036 für 320.000 € verkaufst ⇒ bekommst du die Differenz von 70.000 € steuerfrei (aber nur wenn du durchgehend vermietet hast oder im Verkaufsjahr + 2 Jahre davor selbst darin gewohnt hast).

Werbungskosten & Zinsen

Alle mit der Vermietung verbundenen Kosten sind steuerlich absetzbar. Dazu zählen zum Beispiel Zinsen für den Kredit und Grundsteuer (voll absetzbar), Makler- und Notarkosten für den Erwerb, Reparaturen, Instandhaltung, Vermieter-Versicherung, Verwaltungskosten und Ähnliches. Aufwendungen, die nicht jährlich anfallen (z.B. größere Renovierungen), werden allerdings über die AfA verrechnet, nicht die Werbungskosten. Alle diese Werbungskosten kannst du in der Anlage V (Vermietung/Verpachtung) in deiner Steuererklärung angeben. Ein Großteil dieser Kosten ist jährlich absetzbar und verschafft weiteren Raum für größere Renditen. Hier liegt auch einer der größten Vorteile im Vergleich zum Eigenheim: Denn bei Kapitalanlageimmobilien sind die Kredit-Zinsen voll absetzbar, da sie als Aufwand für die Erzielung von Einkünften gelten.

Beispiel: 200.000 € Kredit zu 3,5 % Zinsen = 7.000 € Zinskosten → diese kannst Du voll absetzen.

Die Tilgung hingegen ist nicht steuerlich relevant (da sie nur dein Eigenkapital erhöht).

Verlustverrechnung

Werden Deine Werbungskosten höher als die Mieteinnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust. Dieser kann mit anderen Einkünften (z.B. deinem Gehalt) verrechnet werden und senkt somit deine Gesamtsteuerlast. So kann sogar ein anfänglicher Verlust (etwa durch hohe Anfangsaufwendungen) langfristig Steuern sparen.

Beispiel: Du machst 4.000 € Verlust durch Zinsen, AfA und Nebenkosten → Dein zu versteuerndes Einkommen sinkt somit um 4.000 €. Wenn du z. B. 40 % Steuersatz hast, sparst du in diesem Fall ca. 1.600 € Steuern.

KfW-Kombipower

Wenn du eine KfW-geförderte Immobilie kaufst oder sanierst, erhältst du oft noch zusätzlich Tilgungszuschüsse. Diese müssen gar nicht versteuert werden. Zudem kannst du die gesamten Investitionskosten weiter abschreiben (AfA), obwohl du hier bereits Zuschüsse bekommen hast.

Merke: Immobilien-Investoren profitieren steuerlich durch Abschreibungen (AfA) und Abzug aller Vermietungskosten. Nach 10 Jahren halten/verkaufen gibt es somit steuerfreie Wertsteigerung.

Posten	Betrag	Wirkung
Mieteinnahmen (jährlich)	12.000 €	Einkommen
AfA (2 % von 240.000 €)	–4.800 €	Werbungskosten
Zinsen (3,5 % auf 200.000 €)	–7.000 €	Werbungskosten
Verwaltung, Rücklage, etc.	–1.000 €	Werbungskosten
Verlust	–800 €	mit Gehalt verrechenbar ⇒ Steuerrückzahlung bei 40 %: +320 €

Fazit: So nutzt du Steuern gezielt

✅ Je mehr Du finanzierst, desto mehr Zinsen = mehr absetzbar

✅ Abschreibung läuft automatisch – jedes Jahr Geld „zurück“

✅ Verluste senken deine Einkommensteuer

✅ Nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen

✅ Sanierungskosten clever splitten

✅ KfW-Förderung und Steuervorteile lassen sich kombinieren

Wichtige Rendite-Kennzahlen

Um Deine Kapitalanlage fundiert zu bewerten, brauchst du die folgenden KPI (Key Performance Indicator -> Schlüsselkennzahl). Bevor du kaufst, solltest du mit diesen Kennzahlen berechnen wie viel Rendite du erwarten kannst. Die wichtigsten sind Bruttomietrendite, Nettomietrendite, Cashflow und ROI. Diese geben dir den Überblick ab wann sich der Kauf wirklich rentiert. Im folgenden werde ich dir diese vier einmal vorstellen.

1. Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
2. Nettomietrendite = (Jahresmiete – laufende Kosten) ÷ (Kaufpreis + Nebenkosten) × 100
3. Cashflow = Jahresmiete – (Zinsen + Tilgung + laufende Kosten)
4. ROI = Jahresüberschuss (nach Zinsen/Kosten) ÷ Gesamtkapital × 100

Bruttomietrendite

Verhältnis der Jahresmiete zum Kaufpreis (ohne Kaufnebenkosten). Sie berechnet sich als

Bruttomietrendite (%) = (Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis )* 100 

Beispiel: 300.000 € Kaufpreis, 12.000 € Jahreskaltmiete

⇒ 12.000/300.000 = 0,0412.000

⇒ 0,0412.000 * 100 → 4,0 % .

In A‑Städten gelten 4–5 % Bruttomietrendite als solide Orientierung für erste Immobilien-Investments 

Nettomietrendite

Rechnet Anschaffungskosten und nicht umlagefähige Kosten mit bei der Bruttomietrendite ein. Formel:

Nettomietrendite (%)= (Jahres(kalt) miete−nicht umlagefähige Kosten) /  (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) * 100

Hier werden neben Kaufpreis auch Grunderwerbsteuer, Notar, Makler, Instandhaltungsrücklage, Verwaltung etc. berücksichtigt.

Beispiel: 300.000 € Kaufpreis , 30.000 € Nebenkosten, 12.000 € Jahreskaltmiete, 2.800 € sonstige Kosten

⇒ (12.000- 2800) / (300.000-30.000) = 0,03407

⇒ 0,03407 * 100 → 3,4 % .

Nettorendite liegen jetzt nur noch bei etwa 3,4 %. Die Nettorendite ist entscheidender, da sie die realistische Rendite nach Abzug aller Kosten zeigt.

Cashflow

Cashflow = Nettoeinnahmen – alle laufenden Ausgaben

Anders gesagt zieht man von der Miete alle Ausgaben (inkl. Kreditraten samt Zins+Tilgung, Instandhaltung, Verwaltung, Steuern etc.) ab. Bleibt ein positiver Cashflow übrig, verdienst Du Geld aus der Immobilie; ist er negativ, musst Du eigene Mittel zuschießen, du verlierst Geld.

Beispiel: Jahreskaltmiete 12.000 €; Fremdkapital 231.000 € , Zinssatz 3 % auf Fremdkapital (3% von 231.000 € → Zinskosten: 6.930 €/Jahr), Tilgung 2 % auf Fremdkapital (2% von 231.000 € →  Tilgungskosten 4.620 €/Jahr), Sonstige laufende Kosten (Instandhaltung, Verwaltung) 2.800 €/Jahr

⇒ 12.000 – (2.800 +6.930 + 4.620 ) = -2350€

→ Cashflow ist nun bei –2.350 € pro Jahr (ca. –196 € pro Monat). Generell gilt: Je höher die Tilgung (Schneller Schulden abbauen), desto niedriger der Cashflow, aber desto schneller bist du schuldenfrei. In den ersten Jahren kann ein negativer Cashflow deswegen normal sein. Doch mit einem klaren Plan, steuerlicher Optimierung und wachsendem Mietniveau kann sich die Immobilie trotzdem selbst finanzieren und für dich Gewinne abwerfen. Dies zeigt dir, das eine genaue Berechnung über mehrere Jahre wichtig ist.

Return of Investment (ROI)

Zeigt die Gesamtkapitalrendite. Die Formel hierfür lautet:

ROI (%) = (Gewinn (oder Gesamteinnahmen)) / (Gesamtkapital) *100

Beispiel: 300.000 € Kaufpreis , 30.000 € Nebenkosten, 12.000 € Jahreskaltmiete, 2.800 € sonstige Kosten, Fremdkapital 233.100 € (70% von Kauf- und Nebenkosten), Zinsen (3% p.a. vom Fremdkapital) 6993€, Tilgung (2% vom Fremdkapital) 4662€

Hier gilt meist: Gewinn = Jahresüberschuss nach Kosten, Gesamtkapital = eingesetztes Eigenkapital (oder Gesamtkosten).

Gewinn/Gesamteinnahmen ⇒ 12.000 – (2.800 +6.930 + 4.620 ) = -2350€ (Gerade im ersten Jahr ist es häufig das ein Verlust entsteht)

⇒ ( -2.350 / 330.000) * 100 = – 0,71 %

Das bedeutet: –0,71 % Rendite auf das eingesetzte Gesamtkapital im ersten Jahr.

Mit steigender Mieteinnahme, Abschreibungen (AfA) und sinkender Restschuld wird der ROI mit der Zeit positiv. Für eine vergleichende Bewertung: Ein ROI über 5 % gilt oft als solide, aber Immobilienprofis betrachten ROI meist im Kontext von Risiko, Tilgung und Steueroptimierung. Es lohnt sich, diese Kennzahlen mit Steuervorteilen (AfA), weiteren Mieteinnahmen oder Förderkrediten zu kombinieren, um den ROI zu steigern. Darauf gehen wir im nächsten Abschnitt weiter ein.

Tipp: Nutze Excel oder Online-Rechner, um Brutto- und Nettorendite, Cashflow und ROI für dein Wunschobjekt zu ermitteln. Am besten du machst dies fortlaufend für mehrere Jahre. So siehst du, ob die Immobilie finanzierbar ist und wie lange sie sich amortisiert. Für eine erste Schätzung hilft die Bruttomietrendite, aber treffsicherer ist die Nettomiete-Renditerechnung.

Finanzierungsmodelle für Deine Immobilieninvestition

Ein erfolgreicher Immobilienkauf erfordert meist hohe Summen – darum ist eine clevere und solide Finanzierung der Schlüssel zum Erfolg. Hier stelle ich dir die wichtigsten Finanzierungsmodelle vor:

Eigenkapitalquote – Warum 20–30 % sinnvoll sind

Banken empfehlen, möglichst viel Eigenkapital einzubringen. Experten raten, mindestens 20–30 % der Gesamtkosten (Kaufpreis plus Nebenkosten) aus eigenen Mitteln zu decken, dies spart enorm viel bei der Zinstilgung. Wer nur 10–15 % Eigenkapital hat, muss oft höhere Zinsen zahlen. Es lohnt sich also, Erwerbsnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler – ca. 10–15 % des Kaufpreises) komplett mit Eigenkapital zu begleichen und am besten noch 10 % zusätzlich. Je mehr eigenes Geld, desto günstiger die Konditionen und desto niedriger das Ausfallrisiko für die Bank. (Baufinanzierung ohne Eigen Kapital ist zwar prinzipiell möglich, aber deutlich teurer). Gerade wenn es um keine Eigen-bewohnte Immobile geht, solltet ihr ein gewisses Startkapital haben um nicht in den teuren Zinsen Verluste zu machen.

Fremdkapitalanteil – Standard für Immobilienkauf

Üblicherweise finanzierst du 70–80 % des Kaufpreises mit einem Darlehen – ergänzt um Eigenkapital und Nebenkosten, diese 20- 30% müssen aus deinen eigenen Mitteln kommen. Deine Zinskosten, Tilgung und Gesamtkonditionen hängen hierbei direkt von deiner Bonität, Zinsbindung und dem Beleihungsauslauf ab.

Wichtiges Stichwort: Beleihungsgrenze – Immobilienbanken finanzieren oft bis maximal 80 % des Marktwertes, darüberhinausgehende Summen gelten als risikoreicher und werden seltener finanziert.

Förderkredite (KfW & Co.) – Zinsgünstig sanieren

Es gibt günstige Förderkredite der KfW-Bank für energieeffizientes Bauen/Sanieren. Zum Beispiel das Programm KfW 261 (Effizienzhaus): Bis zu 150.000 € pro Wohneinheit werden hier mit bis zu 45 % Tilgungszuschuss für die Sanierung gefördert. Das KfW-Wohneigentumsprogramm (Nr. 124) bietet zudem günstige Darlehen für Eigenheimkäufer (bis 100.000 €), allerdings gilt dies nur für selbstgenutzte Immobilien. Nutze diese zinsgünstigen Förderkredite vor allem für energetische Maßnahmen und sprich diese Möglichkeit auf jeden Fall bei einem vertrauenswürdigen Berater an. Wie du diesen am Besten findest, zeige ich dir weiter unten oder du schreibst mir über das Kontaktformular eine Anfrage hierzu. Schilder mir dazu bitte kurz was genau du suchst, damit ich dir optimal helfen kann.

Empfehlung: Nutze KfW-Kredite gezielt bei Modernisierung & Dämmung – so optimierst Du Zinskosten im direkten Vergleich.

Zinsentwicklung & Zinsbindung 2025

In 2023/24 sind die Bauzinsen stark gestiegen, haben sich aber auf hohem Niveau seitwärts bewegt. Stand Mai 2025: Spitzenangebote liegen etwa bei 3,2–4,0 % Effektivzins (10 Jahre Fixzins). Experten gehen davon aus, dass sich die Zinsen 2025 um 3–3,5 % (10 Jahre fest) bewegen werden. Kurzfristige Schwankungen sind natürlich immer möglich. Ein Trend den man beachten könnte: Längere Zinsbindungen (15–20 Jahre) kosten etwas meist etwas mehr (z.B. ~3,5–3,7 %), bieten aber Planungssicherheit und reduzieren das Zinsänderungsrisiko. Hier sollte man aber auch auf die Experten Meinung hören, die meist die aktuelle Marktlage besser einschätzen können. Ich habe auch schon Fälle gesehen, wo die Zinsen gesunken sind und die Besitzer auf den höheren Zinsen( durch die Zinsbindung) sitzen geblieben sind. Es hat alles immer Vor und Nachteile die man genau abwägen muss.

Viele Kreditnehmer wählen 10–20 Jahre, um nicht nach kurzer Zeit neu verhandeln zu müssen. Achte aber unbedingt darauf, dass deine Rate (Zins+Tilgung) dein Budget nicht übersteigt (max. 40 % des Nettoeinkommens ist oft empfohlen).

Risiken bei Kapitalanlage-Immobilien

Investieren in Immobilien birgt Chancen, aber auch Risiken. Im folgenden habe ich dir die größten Risiken einmal aufgeschrieben, sowie passende Risikominderungen.

Leerstand

Wenn eine Wohnung frei steht, fließen keine Mieteinnahmen – trotzdem musst du weiter den Kredit und die Nebenkosten zahlen. Plane deshalb Puffer (z.B. Einkommens­reserve) für mögliche Mietausfälle ein. Nutze unbedingt einen Budget Tracker um alle deine Ausgaben im Blick zu behalten. Ich kann dir diesen Budget Tracker empfehlen, da er einfach und übersichtlich ist.

Mietausfall

Auch bei vermieteten Wohnungen kann ein Mieter zahlungsunfähig werden. Eine Mietausfallversicherung kann in solchen Fällen schützen. Generell solltet ihr euch bezüglich Versicherungen von Experten gut beraten lassen um möglichst viele Risiken abzumindern. Wenn ihr hier Hilfe braucht, könnt ihr mir auch gerne eine Anfrage im Kontakt stellen. Wie immer kostenlos und unverbindlich.

Instanthaltungskosten

Häuser altern. Das bedeutet Reparaturen (Dach, Heizung, Rohr) können sehr teuer werden. Lege deshalb regelmäßig Rücklagen an – z.B. pauschal 10 % der Jahresmiete oder einen festen Betrag. Alle unvorhergesehenen Instandsetzungen sollten immer beachtet werden.

Zinsänderungsrisiko

Falls nach Ablauf der Zinsbindung der Zinssatz steigt, erhöht sich auch deine Rate. Beispiel: Ein 100.000-€-Darlehen (10 Jahre Bindung, 2 % Tilgung) würde bei einer Zinserhöhung von +1 % schon etwa +880 € Mehrkosten pro Jahr bedeuten. Mit höheren Zinsen bezahlt man somit deutlich mehr. Lasst euch hier am besten von eurem Berater des Vertrauens beraten was am cleversten ist auf lange Zeit gesehen. Meldet euch diesbezüglich sonst auch gerne bei mir und ich kann euch vertrauensvolle Experten vermitteln. Bitte NIEMALS einen Bausparvertrag. Hierzu werde ich bald einen Blog Artikel veröffentlichen. Bei diesen Verträgen verliert ihr immer euer Geld und habt leider nichts gewonnen auch wenn es anfangs so aussehen mag.

Gesetzesänderungen & Marktentwicklung

Neue Regulierungen (Mietendeckel, Energieeffizienz Pflicht etc.) oder unerwartete Wirtschaftslagen (Pandemien) können den Gewinn drücken. Bleibt hier auf dem Laufenden und abonniert relevante News zu diesem Thema oder besucht regelmäßig vertrauensvolle Websites. Durch einen Berater könntet ihr diese Last auch an ihn weitergeben, der euch bei neusten Entwicklungen auf dem Laufenden hält.

Diversifikation

Einweg-Investment in nur eine Immobilie ist riskant. Überlege, in verschiedene Objekte oder Standorte zu streuen (z.B. Wohnung + kleines Haus in einer anderen Region). Dies hängt natürlich immer von euren Mitteln ab. Es ist natürlich riskant nur eine Immobilie zu haben, auf der anderen Seite fängt ja jeder erstmal klein an.

Absicherungen bei Kapitalanlage-Immobilien

Finanzieller Puffer

Halte einen Notgroschen (3–6 Monatsgehälter) separat, um kurzfristige Belastungen abzufedern. Zusätzlich (!) zu eurem normalen Puffer den ihr eh haben solltet. Checkt dafür auch gerne meinen Post zum Thema Budgetierung aus.

Solide Finanzierung

Nimm nicht das Maximum an Kredit auf, wähle lieber eine konservative Tilgung (z.B. ≥2 %) und genügend Eigenkapital. Dies kann (je nach Summe) unfassbare Unterschiede machen!

Gute Beratung

Lass dich von Experten (z.B. Tecis-Finanzberater) begleiten. Sie kennen Förderprogramme und helfen euch alle Risiken zu erkennen. Zudem können sie dir helfen den besten Kredit durch Kreditvergleiche zu finden und sogar bei der Auswahl der KAI unterstützen. Hierzu gibt es auch regelmäßig „Betongold“ Abende (ca. 3x / Jahr). Schreibt mich gerne hier an wenn ihr hierzu einen Registrierungslink möchtet. Diese Veranstaltungen nehmen das Thema im Detail durch und sind natürlich kostenlos, online und unverbindlich. Schreibt dazu einfach eine kurze Anfrage mit Bitte um den Link und ich schicke ihn euch.

✅ Dein nächster Schritt: Risikoplan erstellen

1. Evaluiere Leerstand-Risiko: Wie lange kannst du die Immobilie bei Leerstand halten? (Notgroschen)
2. Wäge Zinsbindung ab: 10, 15 oder 20 Jahre?
3. Entscheide: Mietausfallversicherung, Kaution oder Bürge?
4. Lege Budget für Instandhaltung fest (z. B. 10 % Miete).
5. Suche gezielte Unterstützung: Tecis-Berater vermitteln dir Experten, Tools & passende Versicherungen.

Praxisbeispiel mit Beispielrechnung

Annahme: Du kaufst eine 50 m² Eigentumswohnung in einer A‑Stadt (z. B. Hamburg) für 300.000 € (6.000 €/m²). Die Nebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler) betragen 30.000 € (10 % des Kaufpreises). Du bringst 90.000 € Eigenkapital (30 %) ein, nimmst 210.000 € Kredit (70 %) auf. Laufzeit/Bindung: 10 Jahre – Zins 3,0 %, Tilgung 1,0 % (Annuität ≈ 4 %). Die Wohnung wird für 1.200 €/Monat vermietet, also 14.400 €/Jahr.

Eckdaten auf einen Blick

Faktor	Wert
Kaufpreis	300.000 €
Nebenkosten	30.000 € (10 %)
Eigenkapital	90.000 € (30 %)
Fremdkapital	210.000 € (70 %)
Zinssatz	3,0 % p.a.
Tilgung	1 % p.a. → 2.100 €/Jahr
Jahres-Kaltmiete	14.400 €
Laufende Kosten (Verwaltung o. Ä.)	1.000 €/Jahr

Renditen berechnen

Bruttomietrendite: (14.400 €/300.000 €)×100=4,80 (14.400 €/300.000 €)×100 = 4,80 %

– Das ist die einfache Anfangsrendite.

→ Eine solide Anfangsrendite für Kapitalanlageimmobilien.

Nettomietrendite: ((14.400 €−1.000 €)/(300.000 €+30.000 €))×100≈4,06% .

Hier hast Du Kaufnebenkosten (30.000 €) und 1.000 € Jahresaufwand bereits abgezogen. Dementsprechend sinkt deine Rendite etwas.

→ Realistischere Rendite, da Nebenkosten & laufende Ausgaben berücksichtigt werden.

Cashflow Berechnung

Jahreszins auf 210.000 € (bei 3,0 %): sind 6.300 €/Jahr (525 €/Monat). Tilgung sind 2.100 €/Jahr (175 €/Monat). Dazu Rücklage von 1.000 €/Jahr (für Instandhaltung). Gesamt-Ausgaben pro Jahr sind somit 9.400 €. Einnahmen liegen bei 14.400 €/Jahr.

Cashflow ist somit: 14.400 € – 9.400 € = +5.000 € (≈ +417 €/Monat)
→Das ist ein positiver Cashflow, der zu Deinem freien Einkommen beiträgt.

ROI – Eigenkapitalrendite

Gewinn (5.000 €/Jahr) geteilt durch eingesetztes Kapital (90.000 €) = 5,56 % p.a. auf Dein Eigenkapital.

Damit ist das Objekt klar rentabel: Es erwirtschaftet monatlich um die 400 € Überschuss, steigt in Wert und zahlt sich mit der Zeit ab. Bei diesen Annahmen benötigt es ca. 18 Jahre reine Miet- und Tilgungseinnahmen, um den vollen Kaufpreis + Zinsen zurückzuzahlen (ohne Wertsteigerung). Durch Wertzuwachs und stetige Miete kann der tatsächliche Break-even sogar früher erreicht werden. Dies würde ich jedoch in den Berechnungen nie mit berücksichtige. Kalkuliert lieber etwas negativ um euch über positive Änderungen zu freuen anstatt zu positiv zu kalkulieren um dann in finanzielle Notlagen zu kommen.

Fazit Praxisbeispiel

• Monatlicher Überschuss ≈ 400 € netto
• Die Immobilie trägt sich selbst und steigert deinen Wohlstand
• Amortisation (Kredit + Zins) in ca. 18 Jahren – ohne Wertsteigerung gerechnet
• Konservativ kalkuliert – nach oben bleiben Gewinnsteigerungen möglich

Unterstützung durch tecis

Wenn Du jetzt über eine eigene Kapitalanlage-Immobilie (KAI) nachdenkst, unterstütze ich dich gerne durch eine Weiterleitung an meine Tecis-KAI Spezialisten. Für eine fundierte Finanzierungsprüfung benötigen wir:

• Gehaltsnachweise & Kontoauszüge (Nettoeinkommen ≥ 3.000 € empfohlen)
• Eigenkapital-Nachweis (mindestens 20.000–30.000 € ideal)
• Bei vorhandenem Objekt: Kaufangebot, Grundbuchauszug, Mietspiegel oder Vergleichsangebote

Dein Tecis-Berater berechnet dann mit dir gemeinsam die Immobilienfinanzierung, prüft alle Zahlen und findet die besten Konditionen für deinen persönlichen Erfolg.

Generelle Voraussetzungen für künftige Immobilieninvestor:innen

Bevor Du in Immobilien investierst, solltest du folgende Voraussetzungen im Blick haben:

Notgroschen – Puffer gegen Unvorhergesehenes

Halte idealerweise 3–6 Nettomonatsgehälter als Rücklage – separat vom normalen finanziellen Polster.
Das schützt dich zuverlässig vor Reparatur- oder Mietausfällen.

Stabiles Einkommen

Kreditgeber verlangen regelmäßige Einkünfte – z. B. durch Festanstellung oder langfristige Verträge. So sichert du professionelle Baufinanzierung zu fairen Konditionen.

Keine Konsumschulden – gute Bonität

Ein guter Score (Bonität/Schufa) erfordert wenig laufende Verbindlichkeiten. Vor einem Immobilienkredit sollte eine hohe Kreditkarten- oder Dispo-Last vermieden werden. Heißt ihr solltet keine Kreditkarten oder Klarna Schulden haben. Am besten auch keine Kredite für andere Konsumgüter (Fernseher, Möbel etc.). Ein Auto Kredit wäre ok, aber es wäre natürlich besser wenn auch dieser nicht mehr da ist.

Ausreichendes Eigenkapital

20–30 % der Gesamtkosten (inkl. Nebenkosten) sollten Eigenmittel sein. Mehr Eigenkapital bedeutet, bessere Konditionen und weniger Zinslast.

Qualifizierte Beratung

Vertraue auf einen verlässlichen Experten (z.B. bei Tecis). Ein erfahrener Berater analysiert dein Budget, kennt Fördermittel (KfW) und vergleicht Angebote. Gerade bei Immobilien und KAI Käufen kannst du so ganz schnell mehrere 1000 € sparen. Des Weiteren kennen die Spezialisten alle möglichen Risiken die du beachten solltest, sowie Versicherungen die du benötigst.

Zusammengefasst: Du solltest finanziell auf festen Beinen stehen, einen Notgroschen haben und ausreichend Eigenkapital mitbringen. Damit baust Du eine solide Basis für deine erste Immobilienfinanzierung auf.

Pro & Contra: Chancen vs. Risiken von Immobilien

✅ Vorteile	❌ Nachteile und Risiken
Wertsteigerung – vor allem in gefragten Lagen	Geringe Liquidität – dein Kapital steckt oft Jahre drin
Regelmäßige Mieteinnahmen – ideal für Altersvorsorge	Hohe Nebenkosten – 10–15 % plus laufende Kosten
Hebeleffekt – Fremdkapital steigert Eigenkapitalrendite	Arbeitsaufwand – Verwaltung, Buchhaltung, Vermietung
Inflationsschutz – Sachwert wächst mit Preisen	Risiko Leerstand/Mietausfall – Einnahmen können wegfallen
Steuervorteile – AfA & Betriebskosten reduzieren Steuerlast	Zinsrisiko – Anschluss nach 10 Jahren kann teurer werden
Diversifikation – Sachwert neben Aktien und Co.	Marktrisiken – Gesetzesänderung oder Wirtschaftsflaute können belasten

Fazit

Bevor du in eine Kapitalanlage-Immobilie (KAI) einsteigst, prüfe:

• Puffer (Notgroschen)
• stabiles Einkommen & saubere Bonität
• ausreichendes Eigenkapital
• qualifizierte Beratung durch Experten wie Tecis

So vermeidest du typische Stolpersteine und baust eine solide Basis für langfristigen Erfolg und finanziellen Freiraum auf.

Wenn du bereit bist, melde dich gerne – ich begleite dich von den ersten Voraussetzungen bis zur sicheren Finanzierung und danach!