Vielleicht denkst du darüber nach, einen Bausparvertrag abzuschließen – weil er sicher klingt, „niedrige Zinsen fürs Darlehen“ verspricht oder weil er als Fördermodell empfohlen wird. Ich verstehe das sehr gut: Der Wunsch, finanziell clever zu handeln, spielt eine große Rolle – besonders wenn man an die Zukunft denkt. Jedoch ist der Bausparvertrag veraltet und bringt dir in den meisten Fällen einen Verlust ein. Genau, richtig gehört. Keinen „kleinen Gewinn“ sondern du verlierst real Geld mit den Verträgen aufgrund der hohen Kosten. Aber ich möchte, dass du wirklich alle Seiten kennst, damit du später nicht enttäuscht oder gar übervorteilt wirst. Ein Bausparvertrag kombiniert Spar- und Kreditfunktion, klingt also erstmal clever und günstig. In der aktuellen Niedrigzinsphase offenbaren sich jedoch oft gravierende Nachteile. Neue Tarife sind als Geldanlage unrentabel, weil die Guthabenzinsen praktisch null sind und hohe Abschlusskosten anfallen. Man riskiert hohe Kosten und lange Bindung – das ist in den meisten Fällen nur für den Berater gut, aber nicht für dich. Ich werde hier in diesem Post einmal die Vor-und Nachteile auflisten damit du genau weißt ob er sich für dich lohnt.
Funktionsweise eines Bausparvertrags – die 3 Phasen
Erstmal erkläre ich ganz kurz wie so ein Bausparvertrag genau funktioniert. Er läuft immer in drei Phasen ab:
- Ansparphase: Du sparst regelmäßig einen Teil der Bausparsumme an (typischerweise mindestens 30–50 % der Bausparsumme)
- Zuteilung: Sobald bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind, erhältst du ein günstiges Darlehen (Es dauert aber oft 7–10 Jahre bis zur Zuteilungsreife).
- Darlehensphase: Du tilgst das Darlehen – inklusive der Zinsen und eventuell zusätzlicher Kosten.
Bausparguthaben bringt im Schnitt nur etwa 0,1–0,3 % Zinsen pro Jahr. Das ist deutlich niedriger als bei Tagesgeld oder Festgeld Konten. Im Gegenzug erhältst du mit dem Bausparvertrag allerdings ein langfristig gesichertes Darlehen. Dieses hat momentan Zinsen um 1,5–2 % (abhängig von Laufzeit und Vertrag), also etwas über den Sparzinsen. Der Vorteil: Steigen in Zukunft die Bauzinsen deutlich, kannst du dir mit diesem Vertrag den niedrigen Zinssatz von heute sichern. Sinkende Bauzinsen bedeuten dagegen, dass ein späterer klassischer Kredit günstiger sein könnte. Dies bedeutet im Endeffekt, dass du mehr zahlst um dir die Zinsen zu sichern. Ob das wirklich sinnvoll ist, ist fraglich. Oft bleiben die Zinsen ähnlich und durch die hohen Kosten des Vertrages müssten die Zinsen stark steigen um darauf noch ein Plus ziehen zu können.
Die Auszahlung (oder auch Zuteilung genannt) erfolgt nur für wohnwirtschaftliche Zwecke (Bau, Kauf, Modernisierung). Das bedeutet du bist relativ stark eingeschränkt was du mit dem Geld machst. Ein neues Auto kaufen? Einrichtung bezahlen? Fehlanzeige. Erst in der Darlehensphase zahlst du dann dein Baudarlehen zurück. Der Kreditbetrag entspricht in der Regel der Differenz zwischen Bausparsumme und angespartem Guthaben. Bei einem Bausparvertrag mit 100.000 € Bausparsumme sparst du also rund 40.000–50.000 € an und bekommst ein Darlehen von 50.000–60.000 € zusätzlich zu dem Zins wo du den Vertrag abgeschlossen hast.
Die größten Schwachstellen – und worauf du im Detail achten solltest
1. Abschlussgebühr & Agio
Bei Vertragsschluss fällt meist eine Abschlussgebühr (1–1,6 % der Bausparsumme) an. Auf 100.000 € sind das rund 1.000–1.600 € Sofortkosten. Zusätzlich erheben viele Verträge ein Agio (Aufgeld) von 1–2 % auf den Darlehensbetrag. Dieses Agio wird dem Kreditbetrag zugeschlagen und muss mit abbezahlt werden – es erhöht deinen effektiven Kreditzins somit spürbar. Oft fällt auf, dass der nominale Zins wie ein Schnäppchen aussieht, aber dann mit Agio & Gebühren ein anderes Bild entsteht.
2. Niedrige Guthabenzinsen & Inflation
Viele Verträge bieten aktuell Zinsen auf das angesparte Guthaben von rund 0,1 % p.a. oder weniger. Das bedeutet bei Inflation und Gebühren oft, dass dein Geld real an Wert verliert.
3. Lange Wartezeiten & Zuteilungsunsicherheit
Du weißt nicht genau, wann der Vertrag „zuteilungsreif“ ist. Bausparkassen geben meist nur einen voraussichtlichen Zuteilungstermin an. Steigen die Zinsen auf dem Markt, melden sich plötzlich viele Sparer für ihr Baudarlehen, sodass die Zuteilung stark verzögert werden kann. Die konkrete Bewertungszahl entscheidet, wer zuerst das Darlehen erhält. In der Praxis ist man oft deutlich länger im Ansparmodus als geplant, teilweise sogar Jahre länger. Alleine die Mindest-Einzahlung von 30–50 % kann – je nach Tarif – 6–10 Jahre dauern. Möchtest du also in absehbarer Zeit bauen oder modernisieren, musst du dieses Warten und Unsicherheit einrechnen.
4. Zweckbindung & fehlende Flexibilität
Ein Bausparvertrag bindet dich stark: Guthaben und Kredit dürfen nur für den Bau/Bauplatz/Kauf/Modernisierung verwendet werden. Freie Verwendung (z.B. für eine neue Küche) ist in der Regel nicht erlaubt. Änderungen am Vertrag (z.B. Sparrate verringern, Einzahlungen vorziehen etc.) sind oft nur mit Zustimmung der Bausparkasse möglich und oft fällt hier noch eine zusätzliche Gebühr an wenn du etwas ändern möchtest. Stiftung Warentest kritisiert, dass Berater oft Probleme kaschieren: Man bekommt „Bei einem Bausparvertrag sind Sie immer flexibel“ zu hören, obwohl reale Flexibilität meist mit Abstrichen oder Änderungen verbunden ist. So locken Anbieter gerne mit Slogans, dass man „jederzeit an sein Geld“ komme. In Wahrheit braucht man bei Änderungen meist die Genehmigung der Kasse, und Sonderkündigungen können zu Nachteilen führen (höhere Tilgung, verschobene Zuteilung).
5. Transparenzprobleme & unvorteilhafte Beratung
Die Mehrheit der Bausparberatungen findet Stiftung Warentest unzureichend. Fazit der Tester: Viele Berater arbeiten am Kunden vorbei und raten zu unvorteilhaften Varianten. Passt deswegen genau auf! In meinen Augen lohnt sich ein Bausparvertrag nur für den Berater! Trotzdem werde noch täglich neue Verträge an die Kunden verkauft. In meinen Augen: Keine gute Beratung, sondern die typische Übervorteilung von Banken.
6. Kündigungsrisiko alter Verträge
Verlockend klingt hoher Guthabenzins aus alten Tarifen (bis 3 % vor 20 Jahren). Aber gerade diese Altverträge sind für Bausparkassen ein Problem. Der BGH hat 2017 entschieden, dass Bausparkassen alte Verträge kündigen dürfen, wenn sie seit mehr als 10 Jahren zuteilungsreif sind. In der Rechtsprechung wird ein über 10-jähriger geworbener Vertrag so behandelt, als sei das Darlehen schon vollständig gewährt – die Kasse kann ihn also mit 6-monatiger Frist beenden. Viele Kunden, die von üppigen Altzinsen profitieren wollen, müssen daher bangen: Ihre Verträge können überraschend aufgekündigt werden.
Ein Sonderfall sind Jahresentgelte (Kontoführungsgebühren) in der Ansparphase (i.d.R. 9–24 € pro Jahr). Nach einem aktuellen BGH-Urteil (Az. XI ZR 551/21, 15.11.2022) sind solche Gebühren unzulässig, wenn sie während der Sparphase erhoben werden. Das betrifft vor allem BHW-/Deutsche Bank-Verträge. Du kannst daher zu Unrecht bezahlte Jahresgebühren zurückfordern – in aller Regel für bis zu 3 Jahre rückwirkend. Viele Verbraucherzentralen bieten Musterbriefe an, suche die unbedingt für deinen Vertrag raus und hol dir dein Geld zurück. Achtung: Die Forderung verjährt regulär nach 3 Jahren ab Ende des Jahres. Es lohnt sich also, zügig zu handeln und sich Gebühren erstatten zu lassen.
Spezialfall: Jahresentgelte in der Ansparphase – oft unzulässig
Smarte Alternativen
| Alternative | Vorteile | Worauf du achten solltest |
| ETF-Sparplan / Aktienfonds | Potenziell höhere Renditen, Breite Streuung, mit kleinen Beträgen möglich. | Höheres Risiko, Kursschwankungen, Geduld nötig, Kosten für Fondskosten beachten. |
| Tagesgeld / Festgeld | Sehr sicher, Flexibilität, bei gutem Zinssatz einfacher verfügbar. | Festgeld binden dich für bestimmte Zeit, oft niedrigere Rendite als bei Risikoanlagen. |
| KfW-Förderdarlehen / öffentliche Fördermittel | Oft zinsgünstiger, gezielt gefördert z. B. für Energieeffizienz oder Bauen. | Bedingungen prüfen, Rückzahlung und Tilgung beachten, Förderhöhe eventuell eingeschränkt. |
Beispielrechnung: Dein Geld im Vergleich
Sehen wir uns ein Rechenbeispiel an, um Bausparvertrag vs. Alternativen zu verdeutlichen:
– Annahmen: Bausparsumme 100.000 €. Sparphase 6 Jahre (Regelsparrate ~4,5 %). Guthabenzins 0,1 % p.a., Darlehenszins 1,5 %, Abschlussgebühr 1 % (1.000 €), Agio 2 % auf den Kredit (2.000 €), Jahresentgelt 15 €/Jahr (6×15=90 €).
– Sparphase: Du zahlst ca. 554 € monatlich ein, insgesamt ~39.800 €. Mit 0,1 % Zinsen wächst das Guthaben nach 6 Jahren nur auf etwa 38.700 € – also weniger als du eingezahlt hast (wegen der Gebühren und geringen Verzinsung). Nach Abzug der Abschlussgebühr (1.000 €) und Kontogebühren (90 €) bleibt netto etwa 37.600 € Guthaben. Effektiv hast du über 6 Jahre sogar einen Verlust von über 2000€ erlitten!
- Darlehensphase: Das Bauspardarlehen beträgt 60.000 €. Mit 1,5 % Zinsen und 2 % Agio sind die effektiven Kreditkosten höher. Bei einer 10-jährigen Tilgung (monatlich ca. 539 €) fallen insgesamt ca. 4.650 € Zinsen an.
- Vergleich Tagesgeld/ETF: Hättest du statt des Bausparansparens die 554 € monatlich in einen ETF-Sparplan investiert (5 % bzw. 7 % Ertrag), hättest du nach 6 Jahren etwa 46.400 € (bei 5 %) oder 49.300 € (bei 7 %) angespart (statt 38.700 €). Selbst ein Tagesgeldkonto mit nur ~1 % hätte gegen Nullzins des Bausparens klar gewonnen (etwa 41.000 € statt 38.700 €).
Zusammengefasst ergibt sich aus dem Modell: Effektivzins des Bausparvertrags ist oft negativ oder nur knapp über null, wenn man Gebühren berücksichtigt. Einen realen Gewinn erzielt der Vertrag kaum. Als Investment sind ETF-Sparpläne oder aktiv gemanate Fonds (5–7 % Ertrag) deutlich ertragreicher. Überlegt euch also genau bevor ihr einen Bausparvertrag unterschreibt.
Empfehlungen: So minimierst du Risiken und triffst bessere Entscheidungen
Wie kannst du nun Kostenfallen vermeiden und was sind (in meinen Augen) bessere Alternativen?
Effektivzins beachten: Verlange in Angeboten immer den Effektivzins (inklusive Abschlussgebühr und Agio) und vergleiche verschiedene Tarife. Hinter einer niedrigen Nominalverzinsung können sich hohe Gesamtkosten verbergen.
Angebote vergleichen: Nutze Online-Rechner und unabhängige Vergleiche. Oft ist ein klassischer Annuitätenkredit (eine „typische“ Immobilienfinanzierung) mit guter Planung (rechtzeitig Zinsbindung abschließen) günstiger als ein Bausparvertrag. Für größere Summen (>50 T€) ist meist das Annuitätendarlehen die bessere Wahl.
Jahresentgelte zurückfordern: Hast du für einen alten Bausparvertrag Jahresentgelder gezahlt? Dann fordere sie zurück! BGH-Urteil XI ZR 551/21 macht sie rückwirkend erstattungsfähig. Verbraucherzentralen stellen Musterbriefe zur Verfügung (Anspruch für die letzten 3 Jahre).
Tarifwechsel & Zweiterstellung prüfen: Wenn du noch keinen Vertrag hast, achte auf Tarife ohne Abschlussgebühr und Agio (einige wenige Anbieter bieten solche, z.B. ohne Aufschlag). Lass dir detaillierte Spar- und Tilgungspläne ausdrucken. Schriftliche Beratung ist wichtig – vermeide bloße Telefonberatung! Und ganz wichtig: Rechne es wirklich ganz genau durch oder hol dir einen ungebundenen Berater*in um sicher zu gehen das du nichts übersiehst!
Alternativen Bausparvertrag: Falls du Vermögen aufbauen willst, sind ETF-Sparpläne oder gemanagte Fonds die bessere Wahl. Ein Fond kann 5–9 % Rendite bringen, während heutige Guthabenzinsen im Bausparen bei 0,1 % liegen. Für mittel- bis langfristigen Kapitalaufbau bieten sich breit gestreute Depots an.
Annuitätendarlehen: Benötigst du unmittelbar viel Geld (z.B. >50.000 €) für Bau oder Kauf, nimm ein klassisches Annuitätendarlehen. Das ist flexibler einsetzbar und sofort verfügbar, auch wenn die Zinsen derzeit höher sind. Du kannst bei günstigeren Marktbedingungen jederzeit Sondertilgen oder umschulden. Zudem verlierst du hier nicht so viele Zinsen an die Bank. Lass dich bei so großen Summen auch unbedingt von einem ungebundenen Berater beraten, dieser vergleicht die verschiedenen Banken für dich und sorgt dafür das du den günstigsten Kredit bekommst. Du kannst natürlich auch selber bei allen Banken nachfragen. Die Entscheidung liegt bei dir. Falls du da Hilfe brauchst, buch dir sonst gerne einen kostenlosen Termin bei mir und wir bereden mögliche Alternativen.
Förderprogramme nutzen: Unabhängig vom Bausparen lohnt sich der Blick auf KfW-Programme (Energieeffizienz, KfW-Wohngebäudekredit ab ~0,5–1 %) und andere Bauförderungen. Diese sind oft billiger als Bauspardarlehen und nicht an das Bausparmodell gebunden. Zudem kannst du hier manchmal noch Steuervorteile sichern und Zulagen vom Staat erhalten.
Fazit: Entscheide bewusst – nicht aus Gewohnheit
Ein Bausparvertrag ist grundsätzlich in meinen Augen ein schlechtes Produkt für dich. Die Kombination aus niedrigen Guthabenzinsen, Abschlussgebühren und langen Bindungszeiten schmälert deine Rendite und Flexibilität erheblich. Für die meisten Sparer ergibt sich daraus kein lohnendes Ergebnis: Zum Vermögensaufbau ist ein Bausparvertrag nicht geeignet, da die Zinsen viel zu gering sind und zusätzlich Gebühren anfallen. Ich sehe hier leider nur Vorteile für Bankverkäufer, nicht für dich.
Nützlich wird Bausparen nur in sehr speziellen Fällen: Wenn du langfristig (in 5–10 Jahren) sicher ein Bauvorhaben finanzieren möchtest und du von den staatlichen Zulagen profitieren kannst. In solchen Fällen kann der Vertrag eine Art „Zinsversicherung“ gegen steigende Bauzinsen sein. Übrigens lohnt er sich vor allem für kleinere Summen (einige Zehntausend Euro). Für größere Finanzierungsbeträge (>50 T€) sollte man generell lieber einen normalen Kredit oder KfW-Darlehen wählen.
Entscheide selbst: Vergleiche die Gesamtkosten aller Varianten (Effektivzins!), nutze Online-Rechner und frage unabhängige Berater. Fordere jährlich versteckte Gebühren zurück und bestehe auf vollständiger, schriftlicher Beratung. Oft ist ein anderes Produkt (Tagesgeld, ETF, gemanagter Fond, klassischer Kredit) flexibler und renditestärker. Nur wenn du ganz konkret in einigen Jahren bauen willst und die Förderungen für dich passen, kann ein Bausparvertrag noch sinnvoll sein. Doch das sind die allerwenigsten Fälle.
Wenn du schon einen Bausparvertrag hast und gerne mal über Alternativen redet willst oder deinen Immobilien Kredit ungebunden vergleichen möchtest, melde dich gerne bei mir und wir bereden ganz entspannt was für dich am sinnvollsten ist.
